La reclamación por vicios ocultos
en una compraventa

businessman looking at concept¿Qué puedo hacer cuando al comprar un bien de segunda mano me doy cuenta que el mismo no está en las condiciones indicadas por el vendedor?

El Código Civil dispone que el vendedor estará obligado a hacerse cargo de los vicios ocultos que tuviere la cosa vendida, en caso en que los mismos la hagan impropia para el uso a que se la destina, o si disminuyen de tal modo dicho uso que, en caso de haberlo conocido el comprador, no la habría adquirido o habría dado menos precio por ella.

Pero, ¿Qué se entiende por vicios ocultos? Según la doctrina jurisprudencial, para que surja la responsabilidad del vendedor por tales defectos ocultos han de concurrir los siguientes requisitos:

1º) El vicio ha de ser oculto; no debe tratarse de un defecto manifiesto o que se encuentre a la vista.

No obstante, el carácter oculto del vicio no concurrirá en aquellos casos en que a pesar de no encontrarse a la vista, el comprador debía conocerlo por razón de su profesión u oficio.

Ello ocurriría, por ejemplo, en el caso de una compraventa de un vehículo de segundo mano cuando el comprador sea mecánico de profesión y en consecuencia podría haber conocido el estado real del mismo.

En el mismo sentido, los defectos existentes tampoco podrán ser considerados como vicios ocultos cuando el comprador por cualquier razón, tiene efectivo conocimiento sobre el mismo, habida cuenta que, en tal caso, habrá tenido la oportunidad de pactar el precio que le convenga en función de las características reales del bien objeto de la compraventa.

2º) El vicio ha de ser preexistente a la venta; el vicio ha de existir en el momento de perfeccionamiento del contrato, aunque el mismo salga a la luz con posterioridad a la celebración del mismo. De ahí que el comprador debe probar no sólo la existencia del vicio, sino también que existía al tiempo de la perfección del contrato ya que de no ser así el vendedor no responderá sobre el mismo.

3º) El vicio ha de ser grave; se requiere que el defecto revista cierta gravedad, ya que únicamente se considerará como tal si provocan que el objeto de la compraventa devenga inútil total o parcialmente para el uso que le es propio o que disminuya en tal medida su valor que el comprador de haberlo conocido o bien no lo hubiera adquirido o hubiera pagado un precio menor.

4º) La acción ha de ejercitarse dentro del plazo legal de 6 meses contados desde que se procedió a la entrega del objeto de la compraventa. La jurisprudencia de forma unánime ha determinado que nos encontramos ante un plazo de caducidad, motivo por el cual el juez deberá apreciarlo de oficio y no podrá ser interrumpido.

 A modo de ejemplo, la jurisprudencia ha considerado como vicios ocultos, entre otros, los que a continuación se exponen:

-  Compraventa de una vivienda que se encontraba afectada por una derrama extraordinaria devengada por obras de pavimento y acera e instalación de alumbrado, aprobadas en juntas celebradas con anterioridad a la conclusión del contrato de compraventa.

-  Fugas de agua en una vivienda que provocaron humedades, atendiendo a que las tuberías no estaban a la vista y sólo pudieron apreciarse dichos defectos una vez el comprador tomó posesión de la misma y procedió a abrir la llave de paso del agua.

-  Un automóvil de segunda mano que sufrió una grave avería en el sistema de inyección, teniendo en cuenta que el cuentakilómetros del mismo se encontraba alterado, por lo que el comprador realizó la compraventa confiando que el mismo estaba en mejor estado y con menos kilómetros realizados.

-  Compraventa de una vivienda en que las vigas se habían construido con cemento aluminoso.

En este tipo de procedimientos resulta de vital importancia la acreditación de los vicios ocultos que aleguemos al tener la carga de la prueba de los mismos el comprador que reclama la responsabilidad del vendedor. Por ello, para asegurarnos el éxito de dicha acción resulta imprescindible reunir toda aquella prueba que nos permita acreditar no sólo la existencia del vicio en la cosa vendida sino que el mismo reviste las exigencias indicadas anteriormente.

Por todo ello, en caso en que nos encontremos ante la concurrencia de los indicados requisitos y acreditemos la existencia de los mismos, independientemente de que el vendedor tenga o no conocimiento de éstos, el comprador podrá optar entre:

-  El desistimiento del contrato, interesando que se proceda al abono del precio pagado

-  Una rebaja proporcional del precio pagado en función de la entidad de los defectos del bien.

En el supuesto en que el comprador optara por la rescisión del contrato, si el vendedor conociera los defectos del bien además se faculta al comprador para que solicite una indemnización por los daños y perjuicios que se le han ocasionado.

Puedes complementar la información que aportamos a continuación, a través de otros artículos donde explicábamos este tipo de reclamación:

* El saneamiento de los vicios ocultos en la compraventa de vehículos 

* Vicios ocultos en la compraventa de vehiculos entre particulares

 

 

 

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